Le Logement : Acheter ou Louer ? Pourquoi pas Rapetisser ?

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Cette fameuse question, est-il préférable d’acheter ou louer son logement ? Avant tout, se loger figure parmi les besoins à la base de la théorie classique de la pyramide de Maslow. En effet, il serait au même niveau que le fait de pouvoir se nourrir, boire ou dormir. Bref, il fait partie de la survie de tous. Or, avec le temps, et à mesure qu’il accumule des richesses, l’humain semble devenir de plus en plus capricieux par rapport à son chez soi. 

 
Acheter est-il mieux que louer ?

Au Québec, parmi les options les plus populaires, il y a entre autres, l’option d’avoir une maison en banlieue ou en campagne, un condo, un chalet, un appartement ou un loft. Bref, chacun peut y trouver son bonheur. 

Cependant, une question semble profondément diviser les gens lorsqu’il est question de logement. C’est la fameuse question à savoir s’il est préférable d’acheter ou de louer son chez soi. Personnellement, je crois m’être trop souvent retrouvé à devoir défendre mon point face à des gens qui avaient une opinion différente de la mienne. Heureusement, j’ai arrêté de vouloir avoir raison. Plutôt que d’essayer de convaincre, maintenant, j’essaie de comprendre. Après tout, la réponse à cette question est : ça dépend.

Et oui, le fait de vivre en appartement loué possède de nombreux avantages. Mais non, ce n’est pas “mieux” que d’acheter une maison. Bien sûr, cela va dans les deux sens. En fait, il y a une meilleure option pour chaque personne ou famille. C’est vraiment du cas par cas.

Acheter une maison : le meilleur investissement à faire dans une vie !

Étant dans le clan des locataires, je tiens à briser un mythe. C’est le fait de dire qu’acheter une maison, c’est un des meilleurs investissements qu’une personne peut faire dans sa vie. D’abord, c’est une beaucoup trop grande généralisation. Ce serait comme dire, acheter une action en bourse, peu importe laquelle, peu importe quand, c’est un bon investissement. Parfois, en achetant, on fait un bon coup. Parfois, plus ou moins, ou même, pas du tout. C’est la même chose pour une maison. 

Pour démontrer ceci, voici un scénario classique pour quelqu’un qui vit dans ma chère ville natale, Québec, et qui décide d’acheter une maison pour y vivre pendant les 20 prochaines années.

Voici d’abord, grossièrement, la situation lors de l’achat :

Maintenant, une fois la maison payée, c’est l’heure de vendre ! Après 20 années passées dans cette belle demeure, il est temps de profiter de l’excellent investissement que l’on a fait. Voici le résultat si la maison a pris en moyenne 5% de valeur par année durant 20 ans.

Pas si mal, un beau rendement annualisé net de 3,9% (je vise 6,5% avec mon portefeuille boursier responsable). Tout de même, dans un cas comme celui-ci, nous avons pu profiter du travail extraordinaire des intérêts composés et générer un très beau profit.

Cependant, si par exemple, on est plus conservateur et qu’on utilise une croissance plus modérée de 3% par année pour le marché immobilier dans le secteur, voici le résultat : 

Dans un cas comme celui-ci, le rendement annuel sur 20 ans est inférieur à l’inflation. C’est donc dire qu’en termes d’investissement, l’achat de cette maison aurait été légèrement plus performant que de garder son argent sous son matelas.

Avant d’acheter, il faut bien y penser

Donc, quand j’entends dire : acheter une maison c’est le meilleur investissement que quelqu’un peut faire dans sa vie, j’ai mal aux oreilles. Il y a tellement de facteurs à prendre en considération avant de dire une telle chose. Par exemple, mes deux scénarios démontrent à quel point le rendement obtenu à la vente dépend de la croissance du marché immobilier du secteur dans lequel on est installé.

Ce n’est d’ailleurs qu’un seul des facteurs pouvant influencer le rendement sur notre investissement. Par exemple, dans ce cas c’est une situation idéale où il n’y a aucun déménagement avant que l’hypothèque ait été remboursée entièrement. Or, si après 5 ou 10 ans, on devait vendre et acheter ailleurs, il faudrait payer une nouvelle taxe de bienvenue, une pénalité sur le règlement précoce de l’hypothèque, des frais de notaires et de courtier, etc. Chacun de ces paiements ferait évidemment diminuer le rendement.

Si on a dans l’idée d’investir lorsqu’on achète, je recommande très fortement de bien y penser. Parfois, le fait d’être locataire et d’investir en bourse la différence entre le loyer et le montant d’un paiment hypothécaire peut s’avérer plus avantageux. L’autorité des Marchés Financiers du Québec propose un excellent outil d’aide à la décision sur son site internet. Il est possible d’y inscrire notre scénario prévu, et de voir quelle option est la plus avantageuse d’un point de vue financier.

Bref, je veux rectifier le tir, quand on achète une maison, on ne fait pas assurément le meilleur investissement de notre vie. C’est possible oui, mais pas certain. Avant tout, c’est un choix personnel que l’on fait dans le but de s’offrir une meilleure qualité de vie. Si on disait, acheter une maison c’est le meilleur investissement pour le bien-être de nos familles, là je serais un peu plus d’accord. Encore là, ça dépend des préférences de chaque personne. S’il y a bien une décision dans nos vies que l’on devrait prendre sans considérer l’opinion des autres, c’est l’endroit où on choisit de vivre. À ce que je sache, c’est moi qui vais dormir le plus souvent dans mon lit et flusher ma toilette environ 98% du temps.

Pourquoi pas acheter, mais plus petit ?

Maintenant, pour faire changement, au lieu d’uniquement se demander s’il est mieux d’acheter ou louer, j’aimerais ajouter une troisième option dans la question. Pourquoi ne pas y aller avec l’achat d’une maison, mais plus petite. En effet, le fait de rapetisser son chez soi pourrait avoir de nombreux bénéfices.

Oui mais, j’ai besoin de mes 3 salles de bain et de tout mon espace pour qu’on ne se marche pas sur les pieds chez nous. À cela je réponds ceci. Saviez-vous qu’entre 1950 et 2000 la superficie moyenne des maisons est passée de 1000 à 2200 pieds2 ? En plus, puisque nous sommes moins nombreux à vivre sous un même toit qu’à l’époque, la superficie par habitant est passée de 297 à 840 pieds2.[1] Je comprends que la réalité d’autrefois n’est plus applicable à part entière. Tout de même, ces chiffres portent à réfléchir. Avons-nous vraiment besoin de presque trois fois plus d’espace que nos grands-parents en avaient ?

Les alternatives : micro-maisons, minimaisons et petites maisons

À contrecourant, un nouveau mouvement ayant été initié aux États-Unis a pris beaucoup d’ampleur dans les dernières années. Il s’agit des « tiny house ». Il est apparu en partie à cause d’une hausse des prix des maisons plus rapide que celle des salaires moyens et d’une quantité de personnes de plus en plus grande qui désirent diminuer leur empreinte écologique. Peu à peu, la popularité des habitations plus petites que la moyenne a augmenté.

La gamme des maisons à petite superficie se divise en trois catégories. Il y a les micro-maisons, les minimaisons et les petites maisons. Les micro-maisons font moins de 300 pieds2. Souvent, elles sont fabriquées sur roues et sont donc mobiles. Elles conviennent aux personnes vivant seules ou en couple qui désirent avoir un maximum de liberté et adopter un mode de vie très minimaliste.

Ensuite, les minimaisons font entre 300 et 600 pieds2. Encore une fois, ce type d’habitation est fait pour les gens qui ont un mode de vie minimaliste. Par contre, elles ont une fondation fixe, c’est donc pour ceux et celles qui désirent s’établir au même endroit à relativement long terme.

Finalement, les petites maisons ont une superficie allant de 600 à 1000 pieds2.[2] Cette option est dans la catégorie du compromis selon moi. C’est d’ailleurs celle qui m’attire le plus si jamais j’achetais une maison. En effet, c’est une grandeur très convenable et elle répond parfaitement aux besoins d’une famille de 4 personnes par exemple.

La plupart de l’espace d’une maison sert aux choses, mais pas aux humains

Je crois dur comme fer que la majorité des maisons sont trop grandes. La preuve, une étude effectuée par l’université de la Californie (UCLA) a démontré qu’une famille passait 67% de son temps disponible à faire autre chose que dormir à la maison dans la cuisine ou le salon. Le reste de l’espace est très peu occupé et sert bien souvent, à stocker des objets. Voici une représentation visuelle réalisée par la UCLA de ce que cela représente.[3]

Alors, ma question est la suivante, si on y va presque jamais, pourquoi veut-on avoir cette espace ? Est-ce qu’on en a réellement besoin ? Bien souvent, de nombreuses pièces ne servent qu’à stocker des objets qui sont utilisés très rarement. Avant de choisir sa maison, je crois qu’il faut à tout prix se poser ces questions.

Plus d’espace, plus d’intérêts

Le fait d’acheter une moins grande maison peut avoir un incroyable impact financier. Utilisons mon exemple plus haut où on achète une maison à 325 000$ et qu’on la remplace par une moins grande maison qui en vaut 225 000$. Je ne suis pas un expert, je n’ai pas fait de recherches exhaustives, mais je crois qu’un prix de 200$ du pied2 pour construire une maison a de l’allure. Donc, pour diminuer la valeur de la maison de 100 000$, il faudrait la rapetisser de 500 pieds2. Notre maison à 325 000$ avait 1625 pieds2, notre petite maison à 225 000$ fait 1125 pieds2.

Selon la calculatrice d’hypothèque de Desjardins, sur 20 ans et en mettant une mise de fond de 10%, le paiement mensuel d’hypothèque est de 1638$ pour une maison de 325 000$. Pendant ces 20 années, on paiera près de 90 000$ en intérêts. Maintenant, pour une maison de 225 000$, le paiement est de 1135$ et les intérêts totaux sont de plus ou moins 60 000$ sur le même terme de 20 ans.

Or, en mettant le même paiement de 1638$ sur l’hypothèque de la plus petite maison, le prêt pourrait se payer en 12,25 ans plutôt que 20 et couter seulement 37 000$ au lieu de 90 000$ d’intérêts.[4] Personnellement, l’économie de 53 000$ en intérêts et les 7,5 années en moins me paraissent assez intéressantes. Il suffit de sacrifier 500 pieds2 pour en bénéficier. Comme on dit, vendu.

De plus, il ne faut pas oublier que nous sommes à un moment où les taux d’intérêts hypothécaires sont les plus bas de l’histoire. Je ne veux pas gâcher le party, mais il y a de bonnes chances que dans 5 ou 10 ans, les taux soient plus élevés qu’aujourd’hui. Par exemple, une hausse du taux d’intérêt de 0,5% sur un prêt de 300 000$ représenterait 1500$ d’intérêts annuels supplémentaires. Personnellement, ça ne m’intéresse pas de devoir travailler pendant deux semaines pour rembourser une hausse d’intérêts causée par quelque chose qui est complètement hors de mon contrôle.

Le Bonus : Moins d’espace occupée, moins d’impact environnemental

Également, en diminuant la grandeur de nos maisons, on diminue notre empreinte écologique (et notre facture d’hydro). Forcément, le fait d’avoir moins de superficie signifie moins de matériaux de construction et moins de besoin en énergie. C’est assez merveilleux, on économise notre argent et notre environnement en même temps.

Morale de l’histoire, acheter ou louer, c’est personnel

Finalement, la décision d’acheter ou louer son chez soi implique tellement de paramètres qui sont propres à chacun. Je ne dirai jamais à quelqu’un de ne pas acheter tout comme je ne veux pas que quelqu’un me dise que je suis en train de « lancer mon argent par la fenêtre en payant un loyer ».

Se conformer à ce que les autres font et pensent être le meilleur choix a d’énormes répercussions sur notre vie, surtout lorsqu’il est question de choisir son logement. Le but de ce texte est simplement de faire réfléchir et d’inciter à faire un choix qui se base sur nos préférences personnelles et non celles de nos familles et amis. Après tout, ma maison, mon condo ou mon appartement c’est chez nous…

*Note : Mes calculs sont basés sur des hypothèses que j’ai établies en faisant des recherches personnelles. Ce ne sont pas des exemples réels et applicables partout. Le but est simplement de donner une idée de ce que les différents scénarios peuvent représenter.*

[1] https://www.ecohabitation.com/actualites/1383/ca-donne-a-reflechir/
[2] https://www.ecohabitation.com/guides/3500/vivre-dans-une-mini-maison-pas-tout-prix/
[3] https://www.marketwatch.com/story/why-the-american-dream-of-owning-a-big-home-is-way-overrated-in-one-chart-2018-05-21
[4] https://www.desjardins.com/outils/calcul-versements-hypothecaires/index.jsp

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